REIT

Was ist ein REIT – (Real Estate Investment Trust)?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das ertragsbringende Immobilien* besitzt, betreibt oder finanziert. Nach dem Vorbild von Investmentfonds bündeln REITs das Kapital zahlreicher Investoren*. Dies ermöglicht es einzelnen Anlegern, Dividenden aus Immobilieninvestitionen zu erzielen, ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.

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Das wichtigste im Überblick

  • Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das ertragsbringende Immobilien* besitzt, betreibt oder finanziert.

  • REITs generieren einen stetigen Einkommensstrom für Investoren*, bieten aber wenig Kapitalzuwachs.

  • Die meisten REITs werden wie Aktien öffentlich gehandelt, was sie hoch liquide macht

  • REITs investieren in die meisten Immobilientypen, darunter Wohnhäuser*, Funktürme, Rechenzentren, Hotels, medizinische Einrichtungen, Büros, Einzelhandelszentren und Lagerhäuser.

Wie REITs funktionieren

Der US-Kongress hat REITs 1960 als Zusatz zur Erweiterung der Zigarrenverbrauchssteuer eingeführt. Die Bestimmung ermöglicht es Anlegern, Anteile an gewerblichen Immobilienportfolios zu kaufen – eine Möglichkeit, die zuvor nur wohlhabenden Privatpersonen und großen Finanzintermediären vorbehalten war. [1]

Zu den Immobilien* in einem REIT-Portfolio können Apartmentkomplexe, Rechenzentren, Einrichtungen des Gesundheitswesens, Hotels, Infrastruktur – in Form von Glasfaserkabeln, Mobilfunktürmen und Energiepipelines – Bürogebäude, Einzelhandelszentren, Self-Storage-Anlagen, Holzland und Lagerhäuser gehören.

Im Allgemeinen spezialisieren sich REITs auf einen bestimmten Immobiliensektor. Diversifizierte und Spezial-REITs können jedoch verschiedene Arten von Immobilien in ihren Portfolios halten, wie z. B. ein REIT, der sowohl aus Büro- als auch aus Einzelhandelsimmobilien besteht.

Viele REITs werden an großen Wertpapierbörsen öffentlich gehandelt und können von Anlegern wie Aktien während des gesamten Handelszeitraums gekauft und verkauft werden.

Diese REITs werden in der Regel unter erheblichem Volumen gehandelt und gelten als sehr liquide Wertpapiere.

Was macht einen REIT aus?

Die meisten REITs haben ein einfaches Geschäftsmodell: Der REIT vermietet* Flächen und kassiert Mieten für die Immobilien* und schüttet diese Einnahmen dann als Dividenden an die Aktionäre aus. Hypotheken-REITs besitzen keine Immobilien, sondern finanzieren stattdessen Immobilien. Diese REITs erzielen Erträge aus den Zinsen ihrer Anlagen.

Um sich als REIT auszumachen, muss ein Unternehmen bestimmte Bestimmungen des Internal Revenue Code (IRC) erfüllen. Zu diesen Anforderungen gehört es, in erster Linie langfristig ertragsbringende Immobilien zu besitzen und Erträge an die Aktionäre auszuschütten. Im Einzelnen muss ein Unternehmen die folgenden Anforderungen erfüllen, um sich als REIT auszuzeichnen:

  • Mindestens 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien*, Bargeld* oder Staatsanleihen investieren
  • Mindestens 75 % des Bruttoeinkommens aus Mieten*, Zinsen auf Hypotheken, die Immobilien finanzieren, oder Immobilienverkäufen erwirtschaften
  • Mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Aktionärsdividenden pro Jahr ausschütten
  • Ein Unternehmen sein, das als Kapitalgesellschaft steuerpflichtig ist
  • Mindestens 100 Aktionäre nach dem ersten Jahr des Bestehens haben
  • Nicht mehr als 50 % der Anteile werden von fünf oder weniger Einzelpersonen gehalten.

REIT-Typen

  • Equity-REITs. Die meisten REITs sind Equity-REITs, die ertragsbringende Immobilien besitzen und verwalten. Die Einnahmen werden in erster Linie durch Mieten* generiert (nicht durch den Weiterverkauf von Immobilien).
  • Hypotheken-REITs. Hypotheken-REITs verleihen Geld* an Immobilieneigentümer* und -betreiber entweder direkt durch Hypotheken und Darlehen oder indirekt durch den Erwerb von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren. Ihre Erträge werden hauptsächlich durch die Nettozinsmarge erwirtschaftet – die Spanne zwischen den Zinsen, die sie für Hypothekendarlehen erhalten, und den Kosten für die Finanzierung dieser Darlehen. Dieses Modell macht sie potenziell anfällig für Zinserhöhungen.
  • Hybride-REITs. Diese REITs nutzen die Anlagestrategien sowohl von Aktien- als auch von Hypotheken-REITs.

Equity REIT

Besitzt und betreibt ertragsbringende Immobilien.

Hypotheken REIT

Hält Hypotheken auf Grundbesitz.

Hybrid REIT

Besitzt Immobilien und hält Hypotheken.

REITs können weiter klassifiziert werden, je nachdem, wie ihre Aktien gekauft und gehalten werden:

 

  • Öffentlich gehandelte REITs. Aktien von öffentlich gehandelten REITs sind an einer nationalen Wertpapierbörse notiert, wo sie von einzelnen Investoren* gekauft und verkauft werden
  • Nicht börsennotierte REITs. Diese REITs werden nicht an den nationalen Wertpapierbörsen gehandelt. Infolgedessen sind sie weniger liquide als börsennotierte REITs. Dennoch sind sie in der Regel stabiler, da sie nicht den Marktschwankungen unterliegen.
  • Private REITs. Private REITs können in der Regel nur an institutionelle Anleger verkauft werden.besitzt
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Wie man in REITs investiert

Sie können in börsennotierte REITs – sowie in REIT-Fonds und börsengehandelte REIT-Fonds (ETFs) – investieren, indem Sie Aktien über einen Broker kaufen. Sie können Aktien eines nicht gehandelten REITs über einen entsprechenden Broker oder Finanzberater kaufen, der an dem Angebot des nicht gehandelten REITs beteiligt ist.

REITs sind auch in einer wachsenden Anzahl von leistungsorientierten und beitragsorientierten Investitionsplänen enthalten. Nach Angaben von Nareit, einem in Washington, D.C., ansässigen REIT-Forschungsunternehmen, besitzen schätzungsweise 87 Millionen US-Investoren* REITs über ihre Altersvorsorge und andere Investmentfonds.

REIT-Aktivitäten führten zur Ausschüttung von Dividendenerträgen in Höhe von 69 Milliarden US-Dollar im Jahr 2019. [2]

Es gibt mehr als 225 börsennotierte REITs in den USA, was bedeutet, dass Sie einige Hausaufgaben machen müssen, bevor Sie sich für einen REIT entscheiden. Achten Sie auf das Management Team und die Erfolgsbilanz des REITs und finden Sie heraus, wie es vergütet wird. Wenn es sich um eine leistungsabhängige Vergütung handelt, stehen die Chancen gut, dass sie hart daran arbeiten, die richtigen Investitionen auszuwählen und die besten Strategien zu wählen.

Natürlich ist es auch eine gute Idee, sich die Zahlen anzusehen, wie z.B. das erwartete Wachstum des Gewinns pro Aktie und die aktuellen Dividendenrenditen. Eine besonders hilfreiche Kennzahl sind die Funds from Operations (FFO) des REITs, die berechnet werden, indem man die Abschreibungen zu den Gewinnen hinzufügt und dann alle Gewinne aus Verkäufen abzieht.

Die Vor- und Nachteile von REITs

REITs können eine wichtige Rolle in einem Anlageportfolio spielen, da sie eine starke, stabile jährliche Dividende und das Potenzial für einen langfristigen Kapitalzuwachs bieten können. Die Gesamtrendite von REITs hat in den letzten 20 Jahren den S&P 500 Index, andere Indizes und die Inflationsrate übertroffen. Wie bei allen Investitionen haben REITs ihre Vor- und Nachteile.

Auf der Plusseite sind REITs einfach zu kaufen und zu verkaufen, da die meisten an öffentlichen Börsen gehandelt werden – eine Eigenschaft, die einige der traditionellen Nachteile von Immobilien* abschwächt. In Bezug auf die Performance bieten REITs attraktive risikobereinigte Renditen und einen stabilen Cashflow*. Außerdem kann eine Immobilienpräsenz gut für ein Portfolio sein, weil sie Diversifizierung und dividendenbasiertes Einkommen bietet – und die Dividenden sind oft höher, als man mit anderen Anlagen erzielen kann.

Die Kehrseite der Medaille ist, dass REITs nicht viel Kapitalzuwachs bieten. Als Teil ihrer Struktur müssen sie 90% des Einkommens an die Investoren zurückzahlen. Daher können nur 10% des steuerpflichtigen Einkommens wieder in den REIT investiert werden, um neue Beteiligungen zu kaufen. Weitere Nachteile sind, dass REIT-Dividenden als reguläres Einkommen besteuert werden und dass einige REITs hohe Management- und Transaktionsgebühren haben.

  • Liquidität
  • Diversifizierung
  • Transparenz
  • Stabiler Cashflow* durch Dividenden
  • Attraktive Rendite unter Berücksichtigung des Risikos
  • Geringes Wachstum
  • Dividenden werden als regelmäßiges Einkommen besteuert
  • Unterliegt dem Marktrisiko
  • Möglicherweise hohe Management- und Transaktionsgebühren

Der REIT Betrug

Die Securities and Exchange Commission (SEC) empfiehlt, dass Investoren* sich vor jedem in Acht nehmen sollten, der versucht, REITs zu verkaufen, die nicht bei der SEC registriert sind. Sie rät: „Sie können die Registrierung sowohl öffentlich gehandelter als auch nicht gehandelter REITs über das EDGAR-System der SEC überprüfen. Sie können EDGAR auch nutzen, um die Jahres- und Quartalsberichte eines REITs sowie alle Emissionsprospekte einzusehen.

Es ist ebenfalls ratsam, den Broker oder Anlageberater zu überprüfen, der den REIT empfiehlt. Die SEC hat ein kostenloses Suchtool*, mit dem Sie nachschauen können, ob ein Investmentprofi lizenziert und registriert ist.

Ein Beispiel für einen reellen REIT

Eine weitere Überlegung bei der Auswahl von REITs ist der Blick auf die Sektoren des Immobilienmarktes, die gerade angesagt sind. Welche boomenden Wirtschaftszweige lassen sich generell über Immobilien* erschließen? Ein Beispiel: Das Gesundheitswesen ist einer der am schnellsten wachsenden Wirtschaftszweige in den USA – vor allem in Bezug auf das Wachstum von medizinischen Gebäuden, ambulanten Pflegezentren, Altenpflegeeinrichtungen und Seniorenheimen.

Mehrere REITs konzentrieren sich auf diesen Sektor. Healthpeak Properties – ehemals HCP – ist ein Beispiel dafür. Zum 22. Juli 2020 hatte das Unternehmen eine Marktkapitalisierung von fast 14,4 Milliarden US-Dollar, wobei täglich etwa 5 Millionen Aktien gehandelt wurden. Das Portfolio konzentriert sich auf drei Kern-Assetklassen: Life-Science-Einrichtungen, medizinische Büros und Seniorenwohnungen*.

Christoph Zimmermann

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