Besteuerung von REITs

Die Besteuerung von REITs

REITs sind anders als die meisten anderen Aktien, wenn es um Steuern geht.

Bei den meisten Aktien ist die Besteuerung recht einfach. Die Unternehmensgewinne unterliegen der Körperschaftssteuer und die ausgeschütteten Dividenden unterliegen (nach dem ausgeschöpften Freibetrag] der Kapitalertragssteuer von 26,375 %.

Wenn es um Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, geht, ist die Besteuerung etwas komplizierter. REITs können nicht nur die Körperschaftssteuer vollständig vermeiden, sondern REIT-Dividenden haben eine komplexe steuerliche Behandlung, über die Sie Bescheid wissen sollten, bevor Sie in diese investieren

Hier ist ein kurzer Leitfaden zur REIT-Besteuerung und wie Anleger investieren sollten, wenn sie die steuerlichen Komplikationen vermeiden wollen, die mit REIT-Investitionen einhergehen.

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REITs zahlen keine Körperschaftssteuer

Wenn es um das Investieren in Aktien geht, gibt es zwei Arten von Steuern, die Sie kennen sollten.

Erstens gibt es individuelle Steuern, die Sie auf Dividenden und Gewinnverkäufe zahlen, die Kapitalertragssteuer.

Zweitens gibt es Unternehmenssteuern, die auf die Gewinne eines Unternehmens erhoben werden können, bevor das Unternehmen das Einkommen an die Aktionäre ausschüttet.

Die REIT-Besteuerung ist ein Sonderfall. Als Gegenleistung für die Erfüllung bestimmter Anforderungen – insbesondere die Ausschüttung von mindestens 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre – zahlen REITs keinerlei Körperschaftssteuer.

Stattdessen werden REITs auf die gleiche Weise behandelt wie „Pass-Through“-Unternehmen wie LLCs, Personengesellschaften und S-Corporations. Dies ist einer der größten steuerlichen Vorteile von REIT-Investitionen.

REIT-Dividenden können ein wenig kompliziert sein

Während das Fehlen der Körperschaftssteuer sicherlich ein Vorteil ist, sind REITs nicht in jeder Hinsicht eine steuerbegünstigte Anlage. Besonders, wenn es um Dividenden geht. REIT-Dividenden machen in der Regel nicht die günstige steuerliche Behandlung aus, die die meisten Aktiendividenden haben.

Und ihre Dividenden können ziemlich komplex sein. Genauer gesagt gibt es drei Hauptarten von Ausschüttungen, die REITs vornehmen – gewöhnliches Einkommen, langfristige Kapitalgewinne und Kapitalrückflüsse – und jede hat eine andere steuerliche Behandlung.

Gewöhnliches Einkommen und Besteuerung

Der Großteil der von REITs ausgeschütteten Gelder wird als normales Einkommen betrachtet. Im Allgemeinen wird jeder ausgeschüttete Gewinn als reguläre Dividende betrachtet. Dies ist wichtig für die REIT-Besteuerung.

In den meisten Fällen erfüllen REIT-Dividenden nicht die Definition einer „qualifizierten“ Dividende. Kurz gesagt bedeutet dies, dass die REIT-Einkommensbesteuerung nach Ihrem Grenzsteuersatz oder Ihrer Steuerklasse erfolgt.

(Falls Sie absolute Sicherheit in puncto REIT Besteuerung haben möchten, sprechen Sie am besten mit Ihrem eigenen).

Langfristige Kapitalgewinne und -verluste

Gewöhnliche Erträge machen im Allgemeinen den Großteil der REIT-Ausschüttungen und -Besteuerung aus, aber es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Teil als langfristiger Kapitalgewinn ausgewiesen wird. Dies ist der Fall, wenn ein REIT eine Immobilie verkauft, die er seit mehr als einem Jahr besitzt, und sich dazu entschließt, diesen Gewinn an die Aktionäre auszuschütten.

Langfristige Kapitalgewinne werden zu niedrigeren Sätzen besteuert als gewöhnliches Einkommen und kurzfristige Gewinne. Die Steuersätze für langfristige Kapitalgewinne in den USA liegen derzeit bei 0%, 15% oder 20%, abhängig vom Einkommen des Steuerzahlers, sind aber immer niedriger als der entsprechende Grenzsteuersatz für gewöhnliches Einkommen.

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Kapitalrückfluss (Return of Capital)

Schließlich könnte ein Teil der Ausschüttung eines REITs als Kapitalrückfluss an den Anleger betrachtet werden, der nicht steuerpflichtig ist – zumindest nicht sofort.

Eine Kapitalrückgabe senkt die Kostenbasis des Anlegers für einen Vermögenswert. Mit anderen Worten, wenn Sie 50 € pro Aktie für einen REIT bezahlt haben und dieser 1 €als nicht steuerpflichtige Kapitalrückgabe ausschüttet, würde sich Ihre Kostenbasis (der Preis, den Sie tatsächlich bezahlt haben) auf 49 € reduzieren.

Ein Beispiel aus der REIT-Besteuerung

Kurz nach dem Ende eines jeden Kalenderjahres stellen REITs einen Steuerbescheid an die Aktionäre aus. Dieser Bescheid enthält Einzelheiten über die Klassifizierung der während des Jahres ausgezahlten Ausschüttungen. Diese Informationen finden Sie in der Regel auch in den Steuerunterlagen, die Ihnen Ihr Broker zusendet.

In vielen Fällen handelt es sich bei allen (oder fast allen) gezahlten Ausschüttungen um gewöhnliches Einkommen. In einigen Fällen gibt es mehr Ausschüttungen. Betrachten Sie das Beispiel des Healthcare-REITs Welltower (NYSE: WELL), der eine Steuermitteilung an die Anleger herausgegeben hat, in der die Ausschüttungen für 2018 wie folgt aufgeschlüsselt sind:

gewöhnliche Dividende

$2,198

Langfristige Kapitalgewinne $1,115
Kapitalrückfluss $0,165
Gesamt $3,478

 

Nehmen wir an, Sie besitzen 100 Aktien von Welltower. Sie hätten 219,80 US-Dollar, die als normales Einkommen zu versteuern sind, obwohl dieser Betrag möglicherweise auch für den Pass-Through-Abzug in Frage käme. Sie hätten 111,50 $, die zu den günstigen langfristigen Kapitalertragssteuersätzen zu versteuern wären. Und Sie hätten 16,50 $, die überhaupt nicht steuerpflichtig wären, aber Ihre Kostenbasis im REIT würde um diesen Betrag gesenkt werden. Was ist der Steuerabzug im Rahmen des Pass-Through?

Der Pass-Through-Steuerabzug kann REIT-Investoren Geld sparen

Als wenn Dividenden von REITs nicht schon kompliziert genug wären, können sie sich auch für den Pass-Through-Steuerabzug entscheiden, der als Teil des Tax Cuts and Jobs Act geschaffen wurde. Dieser Abzug (der Section 199A Qualified Business Income-Abzug) erlaubt es Steuerzahlern mit Pass-Through-Einkommen, bis zu 20% dieses Betrags von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Und REIT-Dividenden machen das möglich.

Beachten Sie im letzten Beispiel, dass die gewöhnliche Dividende auch als Section 199A-Ausschüttung gekennzeichnet ist. Dieser Teil der Ausschüttung ist zum Abzug berechtigt, da dies der einzige Teil ist, der zu den normalen Einkommenssteuersätzen zu versteuern ist.

Christoph Zimmermann

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